26.07.2016

УТВЕРЖДАЮ:

Главный врач

Каменск-Уральского

Филиала ФБУЗ «Центр

Гигиены и эпидемиологии

в Свердловской области»

 

21 июля 2016 г.

 ____________ Трофимов Е.В.

 

 

Защита прав потребителей

при долевом строительстве жилья

 

 

Институт долевого строительства в настоящее время является одним из наиболее распространенных способов строительства. Совершенствуется и развивается законодательное регулирование указанной сферы. Так, 19.02.2016 Государственной думой принят в первом чтении проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Вместе с тем, компании-застройщики допускают просрочку передачи объектов долевого строительства, снижение качества возводимого жилья, и использование несанкционированных государством способов привлечения денежных средств граждан. Кроме того, компании-застройщики всеми доступными путями пытаются обезопасить себя от возможных финансовых и иных рисков и прописывают в договорах наиболее выгодные для них условия, зачастую вступающие в противоречие с действующим законодательством и ущемляющие права потребителей.

Основные правонарушения, допускаемые при долевом строительстве жилья:

- сроков окончания строительства и передачи объектов недвижимости;

- требований к качеству строительства в отношении квартир, а также общего имущества в многоквартирном доме;

- нарушения, связанные с требованием дополнительной оплаты денежных сумм по договору в связи с увеличением площади жилого помещения либо отказами застройщиков уменьшить цену договора, вследствие уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с установленной договором;

- включение в договор условий, ущемляющих права потребителей.

 

Так, в 2016 году поводом обращения граждан в адрес консультационного пункта Каменск-Уральского Филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области» на действия компаний-застройщиков допустившие нарушение в части срока окончания строительства и передачи объектов недвижимости, а именно объектов долевого строительства расположенные в городе Каменск-Уральский по ул. Парковая, ул. Нахимова, в градостроительном комплексе № 2 микрорайона 1  жилого района «Южный».

 

С целью предупредительных мер и повышения уровня грамотности населения в данном вопросе, хотелось бы обратить внимание на следующее:

 

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства (далее-потребитель)  объект    не позднее   срока, который   предусмотрен  договором  (такой  срок  должен   быть  единым  для     всех потребителей,  которым  застройщик  обязан  передать  объекты, входящие  в  состав (или в состав блок-секции МКД, имеющей  отдельный  подъезд  с  выходом  на  территорию общего  пользования) МКД (иного объекта недвижимости).

      2. Передача  застройщиком  объекта  и  принятие  его  потребителем  должно  осуществляться     после получения  разрешения  на  ввод  объекта  в  эксплуатацию  по  подписанному  сторонами   передаточному акту или иному документу о передаче не позднее предусмотренного договором срока.

      3. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у потребителя, принявшего  от  застройщика  после  выдачи  ему  разрешения  на  ввод  МКД  в  эксплуатацию, с  момента передачи помещения по передаточному акту (или иному документу), а  у  застройщика  с  момента   выдачи ему разрешения  на  ввод  МКД  в  эксплуатацию (ч.2 ст. 153 ЖК РФ).

 

     ВАЖНО!  Застройщик  не  менее  чем  за  месяц  до  наступления срока передачи объекта или не менее чем за 14 рабочих  дней  до  наступления  срока  начала  передачи  и  принятия    объекта   (если  он    предусмотрен договором) обязан  направить  потребителю   сообщение   о   завершении   строительства  и о  готовности объекта к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта и о последствиях такого бездействия.

      Сообщение может быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному потребителем почтовому адресу или вручено лично под расписку. При этом срок начала  передачи  и  принятия  объекта не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за месяц до установленного договором срока передачи.

      Потребитель, получивший сообщение обязан приступить к принятию объекта в указанный в договоре срок, а  если  такой   срок   не  установлен  в  течение  7  рабочих   дней   со   дня    получения      документа.

 

      До подписания передаточного акта (иного документа о передаче) потребитель вправе  потребовать от  застройщика   составления   акта  с   указанием   несоответствия   объекта,   установленным    законом требованиям  или  условиям   договора  и   отказаться   от  подписания  до  исполнения       застройщиком обязанностей, установленных   ч.2   ст. 7 Закона  №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

 

      Если  потребитель  уклоняется  от   принятия   объекта  или  отказывается   принять   объект   (кроме вышеуказанных   случаев), а   застройщик  обладает  сведениями  о надлежащем извещении потребителя (возвращено  заказное  письмо  об  отказе  в получении  адресатом  или  в  связи  с  отсутствием  адресата по указанному адресу), то  он  вправе  составить  односторонний  акт или  иной   документ  о     передаче объекта    (исключение   досрочная   передача)  по    истечении   2   месяцев   со   дня,   предусмотренного договором для передачи объекта.

      При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к потребителю со дня составления одностороннего акта (или иного документа о передаче объекта).

 

      Если  строительство  объекта  не  может  быть  завершено  в   предусмотренный   договором      срок, застройщик  не  позднее  чем  за  2  месяца  до  истечения  срока  обязан  направить  такую    информацию потребителю   и  предложение   об    изменении    договора.  Изменение    срока    передачи     объекта осуществляется в порядке, установленном ст. 452 ГК РФ.

 

      Ненадлежащим исполнением обязательств по передаче объекта застройщиком является:

       - отказ или уклонение о передаче объекта;

       - передача потребителю объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на ввод (даже при условии его письменного согласия).

 

 

Способы защиты прав потребителей:

 

1. Предъявление претензии застройщику.

      За  нарушение  передачи  объекта  в   предусмотренный  договором   срок    застройщик      уплачивает потребителю   неустойку  (пени)  в   размере 1/300  ставки  рефинансирования   ЦБ   РФ  (действующей   на день исполнения обязательства) от  цены  договора  за  каждый  день  просрочки  в  двойном  размере.

 

      При этом, размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон (см. п.21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013г.).

      Кроме  этого, за  неисполнение  или  ненадлежащее  исполнение   застройщиком   обязательств   по договору  потребитель  вправе  потребовать   возмещения  причиненных  ему  убытков  в  полном   объеме (например,   убытки,    связанные   с  расходами  на  аренду  жилья   в   период    просрочки       исполнения обязательства и др.).

 

2. Обращение в суд с исковым заявлением о:

       • взыскании   неустойки   по   договору  УДС (участия в долевом строительстве),  возмещения   убытков  (если   они  имеются  и  их   можно подтвердить)  и   компенсации   морального   вреда    (ст. 15  Закона «О защите прав потребителей»);

       • расторжении  договора  УДС  в  одностороннем  порядке  в  связи  с  неисполнением   застройщиком обязательств по передаче объекта в срок,  превышающий  установленный  договором  на  2  месяца (ст. 9 Закона №214-ФЗ).

ВАЖНО!!!  При  этом,  необходимо  учитывать,  что   неустойка   за    ненадлежащее     исполнение застройщиком  обязательств  по  передаче  объекта  при  расторжении  договора  уплате   не    подлежит (см. п.29 Обзора).

 

3. Административная ответственность.

       Эксплуатация   объекта   капитального   строительства  без  разрешения  на  ввод его в эксплуатацию (кроме случаев, когда выдача не требуется (см. ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ)) влечет за собой административную ответственность по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

       С  целью  привлечения  застройщика  к  административной  ответственности  по        вышеуказанной статье  потребителю   необходимо   обращаться   в    Департамент   государственного   жилищного  и строительного надзора Свердловской области.

 

Для получения консультаций и оказания правовой помощи при нарушении потребительских прав граждане могут обращаться в отдел экспертиз в сфере защиты прав потребителей, реализующий функции Консультационного центра для потребителей Филиал ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области в городе Каменск-Уральский, Каменском районе, Сухоложском и Богдановическом районах».

Мы находимся по адресу: г. Каменск-Уральский, пр. Победы, д.97, каб. 101,

 тел. 36-48-23. 

 

 

 

 

 

Исполнитель: Паластрова А.Г.

36-48-23

Дата создания: 28.07.2016 09:30:36
Дата изменения: 28.07.2016 09:30:36